|
Nyűg az osztatlan közös tulajdon: 7 praktikus tanáKategória: |
E-mail : hesu52@gmail.com
Sokszor nyűg az osztatlan közös tulajdon: 7 praktikus tanács, ami segíthet
[2010.01.27. 11:10]
Az osztatlan közös tulajdonban lévő telek és ingatlan nem túl szerencsés, különösen ha a tulajdonosok nincsenek jó
viszonyban, valamelyikük jelzáloghitelt akar fölvenni vagy építkezni szándékozik. Utánajártunk annak, hogy ilyen
esetekben mi a teendő, valamint mire kell figyelniük a vevőknek és az eladóknak.
A közös telek tulajdoni viszonyait mindenképpen célszerű valamilyen megállapodásban rögzíteni. Ezt természetesen
meg lehet tenni szóban is, de sokkal biztonságosabb, ha a felek írásban rögzítik a megbeszélteket. (Még akkor is,
ha a tulajdoni hányadok családon belül oszlanak meg.) Ezzel elkerülhető, hogy egy esetleges vita miatt a tulajdonosok
akár évekig a bíróságra járjanak, ahol aztán a felek jogszerű érdekeit figyelembe véve döntik el, ki hogyan járhat be
a telekre, hol parkolhat, hol kapálhat a veteményesben és hol játszhat a gyerekkel.
Ezért szerződéskötéskor érdemes minden apróságra kitérni. „A használati viszonyokat rendezésekor nem csak a felek
által használt telekrészeket érdemes egyértelműen meghatározni, hanem célszerű rendelkezni a közművekről is:
tisztázni kell, a felek hogy
Ingatlanos szemmel
„Amennyiben egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant a többi tulajdonostól jól elhatárolt egységként hoztak létre, akkor az értékesítése nem jelent nehézséget” – tudjuk meg Cserven Gábor ingatlanközvetítő-oktatótól, az ingatlan.com szakmai partnerétől. Forgalmi értéke is csak akkor alacsonyabb, ha túl sok a tulajdonos, hiszen ilyenkor nehezebb keresztülvinni az ingatlannal kapcsolatos fontosabb döntéseket. Ez különösen házrészek esetében jellemző, amikor a közös udvarban négy vagy akár több lakóegység is lehet. „Tapasztalatom szerint az ilyen lakásokra körülbelül 5 százalékkal alacsonyabb áron találhatunk vevőt” – tudjuk meg a szakembertől.
Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok adásvételénél az ingatlanközvetítők szerepe felértékelődik, hiszen itt nekik maguknak is jobban utána kell nézniük az ingatlan jogi és fizikai körülményeinek. Fontos a vevőjelöltek megfelelő tájékoztatása az ilyen ingatlanok szerzésével és birtoklásával kapcsolatos sajátosságokról. Cserven Gábor tud olyan esetről, amikor ennek hiányában az ügylet az utolsó pillanatban hiúsult meg. A felek szó szerint az ügyvédtől álltak fel, mert félre vezetve érezték magukat.
Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok adásvételénél az ingatlanközvetítők szerepe felértékelődik, hiszen itt nekik maguknak is jobban utána kell nézniük az ingatlan jogi és fizikai körülményeinek. Fontos a vevőjelöltek megfelelő tájékoztatása az ilyen ingatlanok szerzésével és birtoklásával kapcsolatos sajátosságokról. Cserven Gábor tud olyan esetről, amikor ennek hiányában az ügylet az utolsó pillanatban hiúsult meg. A felek szó szerint az ügyvédtől álltak fel, mert félre vezetve érezték magukat.
a díjakon“ – hangsúlyozza dr. Ruszthi Hunor ügyvéd, aki szerint ez a sok problémával és feszültséggel járó tulajdoni forma, ha csak lehet, kerülendő.
2. Tennivalók hitelfelvétel előtt
Az osztatlan közös tulajdonban lévő telek megosztását a tulajdonosok tipikusan akkor szokták kezdeményezni, amikor
valamelyikük meg akarja terhelni saját tulajdoni hányadát. Ilyenkor a jelzáloghitel felvétele miatt válik szükségessé a
viszony rendezése, méghozzá azért, hogy a másik tulajdonos biztonságban érezhesse magát. Ilyenkor is az első pontban
már említett megállapodást kell megkötni, ám a bankok ezt csak úgy fogadják el, ha ügyvéd is ellenjegyzi azt. A közös
tulajdonban lévő ingatlan megosztását – ha csak nem az egész szolgál fedezetül – a bankok is előírják. Fontos megjegyezni,
hogy az ilyenkor aláírt dokumentum ugyan hivatalos, de nem alkalmas arra, hogy a tulajdonosok a földhivatalba benyújtsák,
és így a telekkönyvben is rendezzék a tulajdoni viszonyokat. Az ingatlan papíron továbbra is osztatlan közös tulajdonban
marad, ami később még gondokat okozhat, ugyanis a bírói gyakorlat alapján a megosztási szerződés a tulajdonosok
jogutódjaira nem terjed ki. Ezért ha új tulajdonosa lesz a megosztott ingatlan egyik részének, akkor a régi és az új
tulajdonosoknak újabb szerződésben kell rögzíteniük a feltételeket.
3. Mikor nem osztható meg a közös telek?
Ha a telekméret lehetővé teszi, a parcellát akár két külön ingatlanként is be lehet jegyeztetni a földhivatalnál. Ehhez
azonban a létrejövő telkeknek el kell érniük az önkormányzat által előírt minimális nagyságot. (Van például olyan kerület,
ahol az ezer négyzetméteres parcellát meg lehet osztani, de olyan is, ahol ekkora telekből nem alakítható ki két önálló ingatlan.)
4. Teendők, ha az egyik tulajdonos építkezni akar
Kettéosztás híján ilyen esetekben többnyire az történik, hogy a ráépítést végző tulajdonos tulajdoni hányada értékesebb
lesz. „Ezt már be lehet, sőt be kell jegyeztetni a földhivatalban, méghozzá úgy, hogy a tulajdonostársaknak készíteniük
kell egy megállapodást arról, hogyan rendezik a tulajdoni viszonyokat, és ez alapján hogyan akarják módosítani a tulajdoni hányadokat“ – mondja ügyvéd szakértőnk.
Fotó: Réti DóraHa ráépítés történik, egyébként is építési engedélyt, majd használatbavételi engedélyt kell kérni, a változást pedig be kell jegyeztetni a földhivatalban. Ráépítéskor a tulajdonostársnak előre alá kell írnia a hozzájáruló nyilatkozatot. Amikor ezt a dokumentumot aláírják, célszerű egy megosztási megállapodást, vagy legalább egy előzetes megállapodást is kötniük, hogy az építkezés befejezésekor rendezni lehessen a tulajdoni viszonyokat.
5. Hogyan osztható meg egy társasházi telek?
A telek megosztása társasházak esetében is lehetséges: ilyenkor a parcella elvileg osztatlan közös tulajdonban marad,
ám fokozatok ez esetben is
Mire figyeljen a vevő?
„Amennyiben osztatlan közös tulajdonú ingatlant akar megvásárolni, először is tájékozódjon a használatra vonatkozó feltételekről, de legjobb, ha elkéri a használati szerződést” – ad tanácsot Cserven Gábor ingatlanközvetítő-oktató, az ingatlan.com szakmai partnere. Amennyiben nincs ilyen, akkor érdemes elkészíttetni azt!
Második lépésként a földhivatali dokumentumokat kell megnézni, hiszen itt pontos képet kaphat a tulajdoni hányadokról, a tulajdonosok ingatlanhoz kapcsolódó jogairól és terheiről.
Harmadik lépésként az adásvételi szerződés aláírására javasolt az összes tulajdonos társat meghívni, hogy ott rögtön lemondhassanak elővásárlási jogukról. Amennyiben ez kivitelezhetetlen, akkor az adásvételi szerződés megkötésekor átadott foglalót javasolt ügyvédi letétbe helyezni. A továbbiakban a szerződést kötő ügyvéd feladata, hogy a többi tulajdonostárs a megadott határidőre nyilatkozzon arról, kíván-e élni elővásárlási jogával. A jogról való lemondást követően, illetve az adott határidő elteltével, az ügyvéd a nála letétbe elhelyezett foglalót átadhatja az eladók részére.
Második lépésként a földhivatali dokumentumokat kell megnézni, hiszen itt pontos képet kaphat a tulajdoni hányadokról, a tulajdonosok ingatlanhoz kapcsolódó jogairól és terheiről.
Harmadik lépésként az adásvételi szerződés aláírására javasolt az összes tulajdonos társat meghívni, hogy ott rögtön lemondhassanak elővásárlási jogukról. Amennyiben ez kivitelezhetetlen, akkor az adásvételi szerződés megkötésekor átadott foglalót javasolt ügyvédi letétbe helyezni. A továbbiakban a szerződést kötő ügyvéd feladata, hogy a többi tulajdonostárs a megadott határidőre nyilatkozzon arról, kíván-e élni elővásárlási jogával. A jogról való lemondást követően, illetve az adott határidő elteltével, az ügyvéd a nála letétbe elhelyezett foglalót átadhatja az eladók részére.
mely kertrészt művelik, tartják karban. A telek ettől függetlenül osztatlan közös tulajdonban marad, és valamennyi tulajdonostárs jogosult azt használni.
Arra is van azonban mód, hogy a tulajdonosok egy-egy telekrészre használati jogot alapítsanak. Ezt a földhivatalba
sem kell bejegyeztetni, elég, ha a társasház alapító okiratában meghatározzák, hogy egy adott telekrészt valaki
kizárólagosan használhat. Az alapító okirat akár a tulajdonostárs külön tulajdonába is adhatja az adott telekrészt.
Ilyenkor az adott lakást nem lehet eladni másképp, csak az adott telekrésszel együtt, kivéve persze, ha a tulajdonosok
módosítják az alapító okiratot.
6. Ikerházak közös telken
Amennyiben az ikerházak közös telke nem osztható meg, célszerű társasházat alapítani, és kerítéssel elválasztani
a két ingatlanrészt. Ezzel együtt az alapító okiratban rendelkezni kell a telekrészek kizárólagos, albetéthez kapcsolódó
használatáról is.
7. Földszinti lakás, saját kerttel
Többlakásos társasházaknál gyakori, hogy a közös tulajdonban lévő telket csak a földszinti lakók használják. Érdemes
erről megállapodást is kötni, ebben pedig kitérni arra is, hogy a locsolási költségeket ki és hogyan fedezi. Erre azért
van szükség, mert a kert öntözését a ház a közös költségből fedezi, ám ha a kertet csak a lakók egy meghatározott
köre használja, már nem igazságos ez a megoldás. Ilyenkor közgyűlési határozat alapján célszerű külön kerti
mellékmérőt fölszereltetni, a vízdíjat pedig a kertet használó tulajdonosokkal megfizettetni.